2024-06-27 11:33:35

“517”楼市新政的“靴子”终于落地北京。6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确首套房贷最低首付比例调整至20%，利率最低调整为3.5%，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”。

此前，上海、广州、深圳等一线城市已先后落实“517”楼市新政，调整最低首付比例和房贷利率下限。业内人士认为，此次政策市场关注颇多，尤其是此前三个一线城市房贷政策调整后，市场一直关注北京政策。此次北京发布政策，也意味着四个一线城市在房贷等政策方面都做出了较大力度的放松，一线城市进入史上最宽松的购房窗口期。

首套房贷利率大幅降至3.5%

《通知》提出，购买首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。

购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于35%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.9%。位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于30%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.7%。

据易居研究院研究总监严跃进测算，按照100万贷款本金、30年等额本息进行计算，此前房贷总利息支出为72.9万，按新政计算，利息总支出为61.7万，共减少11.3万元购房成本。首付方面，以500万总价新房为例，过去首付款需要150万，现在则为100万，直接的减负效应有助于提振购房需求。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，“北京首付水平基本与上海一致，值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。另一方面，北京大幅降低房贷利率，也与上海基本一致，将对购房需求释放产生较大带动。”

公积金最高可贷160万元

《通知》对住房公积金贷款政策作出优化，一是降低最低首付款比例，与商贷同步调整。二是对购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，给予上浮贷款额度支持。

其中，对于申请公积金个人住房贷款购买二星级、三星级绿色建筑的借款人，可贷款额度分别上浮20万元、30万元。对于申请公积金个人住房贷款购买A（BJ）级、AA（BJ）级、AAA（BJ）级装配式建筑的借款人，可贷款额度分别上浮10万元、20万元、30万元。对于申请公积金个人住房贷款购买超低能耗建筑的借款人，可贷款额度上浮40万元。

此外，对最高额度进行了限定，同时满足上述多个适用条件的借款人，上浮金额可累加，最多可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“公积金最多上浮40万元，超出预期。主要原因在于，近期国家政策明确提出，着力推进房地产新发展模式，满足居民住房需求的新期待。北京作为领头羊，自然要率先表态。”

多孩家庭购买第二套房按首套认定

《通知》提出，对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。

“这一点市场反馈是非常积极的。因为此类家庭购房需求也比较多，本身有换房需求。通过此类政策有助于持续降低购房成本，享受到首套房的政策支持。”严跃进说。

“以旧换新”畅通一二手链条

《通知》还提出，本市房地产业协会、房地产中介行业协会将搭建对接平台，鼓励更多开发企业、经纪机构参与，共同为“以旧换新”居民提供更加优质的服务。对居民家庭出售旧房购买新房的，房地产经纪机构优先推动旧房交易，旧房成功出售后，相关订金转为购买新房的首付款；如在一定时期内未能成功出售的，开发企业则无条件退还订金。

根据中指监测数据，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。

陈文静表示，北京属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。

横向比较来看，中原地产首席分析师张大伟认为，北京“以旧换新”是全国80余城市中力度相对较小的政策，主要是鼓励中介机构和开发商，给购房者预留一定换房时间。

北京为何没有松绑限购政策？

此次北京并未调整限购政策，也引发业内猜想。李宇嘉认为，“北京出台政策最晚，主要原因在于北京城市地位的特殊性，即在房地产调控上的城市能级最高。在限购政策调整上，更加要考虑‘房住不炒’和新发展模式，不可能像其他城市一样退出限购来刺激性需求，这有旧模式依赖的痕迹。因此，此次北京尽管调整了政策，但是也没有松动限购。”

陈文静认为，未来北京依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。

业内预计北京市场将迎复苏

张大伟表示，北京作为全国房地产市场最稳定，政策力度最高的城市，从2017年开始的调控政策抑制了市场非理性上涨，基本做到了“房住不炒”。但过于严格的政策也误伤了部分真实自住需求，从2023年9月开始，北京楼市政策小步快走、逐步宽松，累计发布9次调控政策，政策出台相对谨慎。

中原地产研究院统计数据显示，截至6月25日，北京二手房住宅网签11071套，相比5月份同期的9766套上涨了13.3%，全月有望接近3月份的1.4万套。截至6月25日，上海二手房网签量21184套，远超1.8万套“荣枯线”。

“从政策力度看，北京政策力度不如上海，所以市场成交量的变化预计会低于上海。从整体看，北京新政基本符合预期，在市场供需结构变化的情况下，顺应市场，针对前期过严的政策微调，有利于市场稳定。”张大伟说。

58安居客研究院院长张波表示，“没有意外，北京市场将迎来复苏，尤其是一二手房成交量预计在7月会出现较为明显的抬头，本轮政策力度在一线城市中属于适中，在考虑首套刚需的同时，对于二套需求也给予了更多政策上的倾斜。预计后续，北京五环内二手房的成交量会呈现明显上升态势，同时五环外的新房热度预计也将不断提升，三季度北上总体复苏的态势会进一步强化，带动更多一二线城市不断走出市场低谷，购房者的信心预计也将会不断增强。”