2024-06-07 22:42:28

经济观察网 记者 胡艳明 平安银行近期推出的“气球贷”引发市场关注。顾名思义，“气球贷”形容还贷金额像气球一样“前小后大”，是一种舶来的贷款还款方式。

从平安银行的宣传页面看，“气球贷”的还款方式是，借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

2023年1月，曾有国有银行的地方分行发布“气球贷”相关宣传内容，但很快被删除。

中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平告诉经济观察报，“气球贷”是以“前小后大”为主要特征对还款方式进行重新设定的信贷产品。在当前楼市托举政策密集出台的背景下，这一产品的出现折射出不少问题。

上海国有大行一位个贷经理告诉经济观察报，他所在银行也支持“先息后本”还款，但选择这种还款方式的客户不多。曾有客户咨询过相关细节，但了解后还是选择了正常还贷方式。

一位北京的股份行个贷业务经理表示，该行没有住房按揭贷款的“先息后本”还款方式，这种方式主要针对个人信用贷款。

“气球贷”引争议

2007年，原深圳发展银行在国内首次推出“气球贷”。“气球贷”需要借贷双方确定一个名义贷款期限和一个实际贷款期限。其中名义贷款期限较长，一般为10至30年；实际贷款期限较短，一般为3至5年。

在实际贷款期限内按等额本息或等额本金还款方式还款，每月（还款期也可以是季度，自己选择）还款额是按名义贷款期限的时间长度、按实际贷款期限所对应的利率来计算，到实际贷款期末归还所有剩余本金。

以100万元贷款为例，贷款利率3.95%，贷款时间10年。分摊到20年的“气球贷”等额本息还款方式是：前期月供约6033元，第10年到期一次性偿还60.3万元，贷款到期共偿还本息约132万元。

正常等额本息的还款方式是：月供约10100元，到期共偿还本息121.2万元。

上海易居研究院研究总监严跃进认为，银行推出“气球贷”等做法，在此前房地产政策趋严时被认为是“打擦边球”，但是今年房贷政策在历史上最为宽松，且购房者收入状况出现了很多变化和新情况，所以此类创新的关键在于，能否与个人还款能力匹配且不出现违约风险。从这个角度看，建议风控能力强且信贷质量管控能力强的银行，可以进行试点和营销。

有学者表示，在房地产市场供求关系发生重大变化的情况下，银行推出灵活多样的还款方式，总体上有助于减轻借款人前期还款压力，提振居民住房消费的意愿和能力。对这些灵活创新的还款方式，应全面、理性地看待，并给予支持和鼓励。

此类产品是创新还是在打“擦边球”？

一位中小银行高管表示，“气球贷”按揭贷款产品试图通过较少的初期月供、较低的进入门槛吸引潜在购房者。但这种产品带来更高的总利息额，并将还款压力集中在后期，不符合长期限信贷产品还款方式设计的基本要求，不符合商业银行审慎经营的基本原则，如果推广可能会造成后期的集中断供。

在他看来，这种不符合规律的创新也会给购房者（借款人）带来较大的风险，一旦断供，可能会钱房两空。显然，这种合规要求、风控要求不达标，且存在较大隐患的产品，并不值得鼓励。

先息后本

除了“气球贷”，平安银行此次推出的产品还提供了包括二阶段还款、双周供、轻松还等多种还款方式选择。

其中，二阶段还款是前三年内按月付息、无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。目前开通城市包括上海、福州、成都、广州、合肥、宁波、佛山、银川、石家庄、济南、大连、厦门、惠州、长春、泉州、杭州和重庆。

双周供是指，借款人每两周还本付息一次，每期按14天计息。

轻松还是指借款人按月支付利息，每6期按贷款发放金额的1%偿还本金，最后一期一次性偿还剩余本金。

公开信息显示，与平安银行上述产品类似的还有建设银行的“轻松供”、工商银行的“入住还”、兴业银行的“随薪供”等产品。

建设银行的轻松供，指的是客户在按揭贷款时，前两年每月只需要还“1元本金”，再加上贷款利息，两年后按照房贷总额进行正常还贷。

工商银行推出的入住还是指，在入住前月供先还总贷款利息，等到入住新房后再按照正常还贷方式还月供。一般来说，新房建设周期为2年，相当于前两年免还本金。

兴业银行的随薪供可以在手机银行申请，第一阶段只还利息，暂缓偿还本金，期限最长3年；第二阶段按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

有网友在社交媒体表示，上述减轻月供的产品都类似先息后本，虽然缓解了短期的月供压力，但贷款总额没有变化。前几年少还的本金，会计算到后面的年份，后期还款压力增加，总利息也会提高。

暂时只还息不还本，也被银行称为递延还款法，这种方式对贷款人是否划算？

上述国有大行个贷经理表示，之前有客户了解过先息后本，但是计算下来，我认为挺“坑”的，个人不建议用这种方式还款。贷款利息根据本金生成，因为先偿还利息，本金没有减少，要承担比正常还款更多的利息。本来是希望减轻负担，但是算下来利息反而增加了，所以没有客户这样操作。

如果短期（三年期）先息后本，到期后恢复正常还款方式，偿还利息也高于正常还款。以300万元贷款为例，正常还款：等额本息贷款25年，月供16807元。若申请三年的先息后本，申请后每月只需还利息12712元，比之前月供少4095元。三年后，月供变更为17719元，比之前每月多还912元。

银行为贷款申请人设定了“门槛”，以兴业银行随薪供为例，申请人为兴业银行个人住房贷款的借款人；借款人已正常还款1年（含）以上，信用表现良好，并且贷款剩余期限在2年（含）以上；贷款期限内每位借款人仅可申请一次随薪供。

银行的房贷焦虑

“气球贷”等产品的出现折射出银行对房贷业务的焦虑。

近年来，国内商业银行的住房按揭贷款增速普遍下降。安永发布的《中国上市银行2023年回顾及未来展望》显示，2021年上市银行的个人住房贷款余额增长10.79%，2022年上市银行的个人住房贷款余额增长1.49%，到了2023年则是下降1.59%。

中国人民银行数据显示，2024年前四个月，住户贷款（又称居民贷款）共增加8134亿元，其中，短期贷款增加50亿元，中长期贷款增加8084亿元。4月，居民贷款减少5166亿元，比2023年4月多减少2755亿元。居民短期贷款和中长期贷款分别减少3518亿元、1666亿元。

5月17日，中国人民银行公布了一揽子房地产政策，包括全国层面降低个人住房贷款最低首付比例、下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点、取消首套住房和二套住房商业性住房贷款利率下限、设立3000亿元保障性住房再贷款作为结构性货币工具等政策措施。

针对银行方面的风险防控，严跃进认为，若是按最近两年还款者的收入状况看，确实会呈现先低后高的情况，也就是所谓的“前小后大”，这和气球贷的“前小后大”特征比较匹配，所以产品本身和居民家庭或购房者的收入状况有一定的相似性。此类贷款产品很容易给客户造成一种错觉，即还款压力不大。如果贷款者后续收入状况不及预期，可能会产生不可控的贷款违约风险。因此，建议银行对申请贷款的客户，从职业情况、工作年限、工资收入和零工收入、信用状况、产业情况、过往购房情况和贷款情况等角度进行判断，细化不同群体的收入曲线结构和趋势，以更精准推出具有差异化和个性化的房贷产品。