【2024蓝筹年会】陈淮：房地产业需要经历一场自我进化的重大变革
经济观察网 记者 田国宝 6月19日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，社科院大学城乡建设经济系教授，住建部政策研究中心研究员、原主任陈淮发表了题为《房地产的未来发展方向》的演讲。
陈淮说，房地产发展的新模式实际上就是均衡发展的模式，包括产业链条上的风险均衡配置、大中小城市协调发展、完善市场与保障体系、建立供求关系的良性自我调节机制等四个方面。
以下内容根据陈淮演讲内容整理：
房地产仍将是国民经济支柱产业
第一，城镇化历史进程从粗放向集约和高质量方向转变。
房地产是城镇化历史进程中的一个角色，我们正在把几千年来大多数人住乡下的民族、社会、经济体，转变为大多数人住城市里的民族、社会、经济体，这个过程叫做城镇化。
我们的城镇化正在走出粗放的阶段。粗放在哪里？举个例子，目前我们的城市建设中有危改、旧改、棚改、城中村改造、城市更新，这些概念听起来好像差不多，但实际上各有各的政策、定义和适用范围。
危改是原地拆除重建；旧改基本不拆房子；棚改原来只适用于远离大城市的大型国有工矿企业职工集中居住区范围，后来才扩大到三四线城市的老旧危房区；城市更新是增量资源投入带动存量资源的价值再开发，要兼顾开发商、政府、购房者、居住者、街坊邻居和公共利益，城市发展与文脉传承密切结合，还涉及城市发展、城市产业升级。
为什么有这么多样的住房改造政策？因为前期快速发展的过程中遗留着大量粗放发展的短板。北京的朝阳、海淀、丰台三个区住着200万农民工，比北京市政府这么多年提供的廉租房多几十倍，这部分人的住房是农民出租屋提供的。
我们正在走出粗放发展的过程，走向集约化、高质量的发展阶段。今年住建领域的任务是城中村改造、保障房建设和平急两用的基础设施。这说明我们正在补粗放阶段的短板。
第二，人民群众对美好生活的向往正从衣食保暖向更高层次迈进。
十九大报告指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。人民对美好生活的向往要求在居住条件改善基础上进行消费结构升级，要求全面小康后有私人财富累积。房子是私人财富最重要的体现，理所当然包含在对美好生活的向往中。满足人们对“住得好一点、活得好一点”的需求是经济发展最重要的目标。如果这个方向不变，房地产就依然是支柱产业。
第三，扩大内需、建立国内大循环、应对国际大变局需要强大的物质基础。
应对国际大变局需要发展国内和国际两个循环，立足于国内大循环是应对国际大变局的最重要措施之一。要建立国内大循环，就要建立强大的物质基础。满足老百姓住在城里、改善居住条件下的消费结构升级，才能够建立起国内大循环，建立起能够参与国际竞争、成为世界一流经济体的国际大循环。
第四，技术进步的挑战、中国式的现代化战略要求民富基础上的国强。
国强不是打遍天下无敌手，而是要落实在让人民过上富裕的、健康的、文明的、快乐的好日子上面。这个好日子面临一个挑战，就是如何在国际技术竞争中占据上游。我们不知道最新的技术进步会带来什么挑战，但是我们得应对这个挑战，包括民富，也包括城市化。
房地产业的新模式就是均衡发展的模式
我认为，新模式就是均衡的模式。均衡是一个经济学常识，宇宙万物就是从不均衡走向均衡，均衡再被打破。就像一杯水放在那里，几分钟后就和周围的温度一致了。但是不是全宇宙所有的地方温度都一致？那怎么还有热水喝、热饭吃。所以说，均衡都会被打破。
产业发展，说到底就是一个追求均衡和均衡被打破的过程，这是常识。
从供给曲线来看，价格越高，产量就越高，因为供应商有钱赚，成本高也可以生产；但需求曲线正好相反，价格越高，买的人就越少。供给曲线和需求曲线的交汇点叫做价格均衡点。
房地产新模式需要从四个方面来实现均衡发展。
第一，补短板，实现产业链条的风险均衡配置。
我们现在的风险过度集中在购房者头上。过去几年，房地产开发商爆雷，半截工程导致保交付压力，都是风险配置不均衡的后果。有人说把预售改为现房销售就可以消除预售风险。其实房子从开工到交付过程中的风险是客观存在的，比如开发商董事长被抓，项目建设过程中挖出文物而被动停工，银行抽贷，国际金融政策变化。这些风险不会因为销售制度变化而增加或减少。风险是客观存在，关键是谁来承担风险，风险合理均衡地配置在多方参与主体头上，就不会破；如果过度集中在一个环节，那就必破。
比如房贷按揭，按揭贷款一般是20年、25年甚至更长期限，我国按揭贷款全是浮动利率，因为谁也不清楚那么长时间利率会升还是会降。浮动利率看似银行和贷款人公平承担利率变动风险，但实际上，我们现在处于30年来的利率最低点。未来几十年，利率平于或高于目前水平的机会是大概率，因此利率风险几乎是全部由购房者承担的。
正常情况下，银行把钱借给开发商，直接借就行了，为什么要购房者参与进来。银行借钱给购房者，购房者再把钱交给开发商，实际上是绑架了购房者信用给开发商担保。到时候开发商交不了房，还是要找购房者还月供，因为是购房者向银行借的钱。
房地产最大的问题就是把风险过度集中在单一的薄弱环节，集中在最没有风险承受能力的人群头上。均衡配置风险，这个发展方向叫新模式。均衡配置风险是所有国家健康正常良性发展的前提。
第二，调整城市结构，逐步实现大中小城市协调发展。
人们为什么非要住在北京、上海、广州和深圳，实际上买的不是这些城市的房子，而是房子之外的教育、医疗、社保、养老等资源。当人们住在一个小镇上和住在北京一样，能够享受到优质的教育资源，人们就不需要过度集中到超大城市。调整城市结构，实现大中小城市协调发展也是均衡发展。
第三，完善市场与保障体系，让所有人都住进房子，让所有房子都住进人。
十九大报告说，房地产发展方向是多主体供应、多渠道保障，还有一句叫租购并举。我们的目标是让所有人住进房子，不应该有人没房子住；让所有房子都住进人，就是调动存量资源，提高存量资源的利用效率。
什么叫市场与保障的均衡？市场要成为真正的市场。现在名义上的市场化，实际上土地、资金和利率要素供给还在政府手中。保障也同样，很多人以为买不起房子的由政府解决住房需求就是保障，这太狭义了住房保障的范围。保障体系的均衡就是多重、多样、多层次，而不是集中在找政府要房子一个环节。
年轻人刚参加工作买不起房，政府就应该提供房子住，这个说法没有错，但是实物型保障房在任何国家住房保障体系中占比都很小，让大部分人享受住房保障体系才叫均衡。
住房保障体系包括四个层次。
一是救助性保障。美国也有7%的人一辈子买不起房、租不起房，由社会和政府无偿或者基本无偿提供，解决基本住房需求。
二是援助性保障。援助性保障是一个大覆盖面，从政策性租赁住房到贴租、贴息、住房补贴等多方面支持。援助性保障主要解决相当大一部分人群有一定住房需求能力但不足的问题。
三是互助性保障。公积金就是互助性保障，大家帮助大家。公积金是免个税的。这就是政策参与。
四是自助性保障。国外有住房储蓄银行，个人自愿在银行开立住房储蓄账户，政府鼓励个人对自己的住房需求承担更大责任。怎么鼓励？存入住房储蓄账户的钱可以减或免个税。
市场也好、保障也好，不是一两个环节的硬碰硬，而是多环节的相互协调，这就叫做均衡。
第四，建立供求关系的良性自我调节机制。
过去我们限购、限售、限价、限离婚等供求关系的调整都在买卖环节，这是很被动、很滞后的一种调节方式，应该事前加以调节。
从短期均衡走向长期均衡要两个条件：
第一个条件是人口在城乡的分布结构相对稳定。没人打算往城市搬了，城市人也不打算搬乡下了。中国的这个过程还远没结束，现在城镇常住人口中有2.4亿人是农民工，中西部地区还有1.5亿人打算进城里，这个“前提”先得实现了。
第二个条件是大多数人成为中产阶级。中产阶级这个词不是随便用的，过去我们只提扩大中等收入阶层，“中产阶级”中间有个“产”字，大多数人具备资产累积能力的时候，大多数人买得起房的条件才能具备。
房地产业需要经历一场自我进化的重大变革
第一，产业发展一定得脱出靠政策、怨政策、盼政策、勾兑政策的婴幼期。
几十年来，参加了无数次房地产研讨会，大家关心的问题几乎都是下一步出什么政策。如果我们还停留在靠政策、怨政策、盼政策、勾兑政策的阶段，我们就还没走出哺乳期，还没断奶。
政策只是成长过程中身体失衡时吃的药，生病发烧的时候才吃药，帮助你克服短期失衡的工具。没有人从小靠吃药能长大。我们得走出依靠政策生存发展的过程。
第二，产业发展一定得摆脱急功近利、盲目扩张、风险转嫁的粗放模式。
我们的开发商一心要短期内做强做大，盲目搞多元化。开发商踢什么足球，造什么汽车，这些恐怕都是太急功近利了。
第三，产业发展一定得建立起敬畏市场、尊重消费者、勇于开拓的基本信念。
很多房企爆雷，实际上是对市场缺乏顾忌，然后风险转嫁。比如，遇到风险躺平，和老婆假离婚套现等招数都是一种对市场、对消费者的道德欺诈。把烂摊子甩给政府，把风险损失转嫁给购房者等都是不可能真正成长为成熟产业的。产业发展一定要敬畏市场、尊重消费者。什么时候真正把市场、消费者视为上帝，这个产业才有希望。
第四，产业发展一定得根植于产品优化、技术领先、管理科学的基础上。
我们要落实发展新质生产力和科学竞争力，其中最根本的落脚点之一就是让老百姓过好日子。
改革开放前的30年，工农业总产值增长了26倍，工业固定资产增长了19倍，但人们的住房条件还不如1949年。因为经济发展陷入工业自我循环，挖了煤炼钢，炼了钢造机器，造了机器接着挖煤，这就叫产业结构的恶性循环。
有个词叫产业政策。产业政策是日本人发明的。日本的产业能造就出一大批世界知名的企业、产品，关键就是把产业进化落实到了产品优化上、技术领先上、管理科学上。
房地产业将在现代化战略中承担重任
我们的主要矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这个矛盾不是三天两天可以解决的，一定是2035年基本实现现代化、2050年建成现代化强国伟大目标实现之前长期存在的。
第一，打破城乡壁垒这个中国发展最大瓶颈需房地产业担当重任。
我们最根本的发展不平衡是城乡发展不平衡。所有的不平衡都根植于这个最大的不平衡，消除城乡不平衡、打破城乡壁垒，包括城镇、城市化建设，房地产业有不可推卸的责任。当然，主角不光是房地产，但它是其中最重要的主角之一。
第二，培育新型消费群体和构建扩大内需基地需房地产业担当重任。
工业化初、中期，国家发展、人民生活提升和国际竞争力提高，主要依靠生产力发展、产业发展。但是工业化中后期，扩大生产、增加产能已经不难了。
20年前，我们还担心发达国家不把最新汽车生产技术卖给我们，现在他们都在抱怨中国的新能源汽车产能过剩。1958年全民大炼钢，当时目标是1070万吨钢；2023年中国钢铁产量是17亿吨，全世界70%的钢产量在中国。
工业化的中后期阶段，难的不是怎么生产，而是如何卖出去。1929年—1933年，世界爆发了第一次经济危机，全面过剩危机，所以诞生了宏观经济学，凯恩斯主义由此而诞生。2008年世界金融危机和1929年的危机有什么相同的地方？2008年危机时，东西倒是都卖出去了，但是是怎么卖出去的？从政府到社会，从企业到老百姓，全靠借钱买东西，靠负债来平衡供求。因此本质上仍是供大于求的危机。
工业化中后期的扩大内需不仅是应对当前国际大变局，也是可持续发展的关键问题。解决这个问题在于城镇化和老百姓住房条件改善。改善住房的开始是有房子住，第二个阶段是有大点的房子住，第三个阶段是在居住条件改善基础上的生活质量提高和消费结构升级。
第三，推动中产阶层发育和私人资产不断累积与增值需房地产业担当重任。
第四，协调私人需求与公共需求之间的关系、生活改善与社会发展之间的关系、经济发展与环境保护之间的关系需房地产业承担重任。
开发商不仅给购房者建房子，给政府建办公楼，还承担着协调私人需求与公共需求之间的关系。老百姓买房子先看社区住什么人，绿化怎么样，配套如何。生活改善与社会发展之间关系协调，就是个人生活需求要跟得上社会发展的步伐。