2024-06-21 22:21:15

经济观察网 记者 陈月芹 6月19日，在经济观察报主办的第二十一届（2024）蓝筹年会上，国际欧亚科学院院士、住房和城乡建设部原副部长仇保兴作了《增强房地产市场韧性基本策略》的主题演讲。

仇保兴从七个方面分析了房地产市场的脆弱性，并提出增强房地产市场短期韧性及中长期韧性的若干策略。

仇保兴认为，当前房价已经转向普遍下跌趋势，防触发系统性金融风险已成为主要挑战。尽管全国人均住房面积已达到发达国家水平，但高质量房产需求难以得到满足。

不同收入水平群体的住房需求不同，例如一线城市低收入无房者购房难、租房难仍然矛盾突出。政府包办的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在结构和质量差、配套不良、职住分离、转让退出不便利和财政支付困难等一系列矛盾，急需转向合作建房。

而四亿中产阶层用于休闲康养的第二套房消费转向国外的趋势加剧，城乡融合发展需要满足城市中产阶层二套房(“只租难炒”）需求；大多数三四线城市和小城镇人口减少，进入收缩阶段，房产价格下滑、空置率升高，地方政府开支短缺等矛盾日益呈现。

仇保兴建议建立多种应急调控预案与工具储备。地方可以建立房地产稳定基金，收购一部分库存商品房，这是建立冗余的标志之一。粮食可以储存，房产也可以有一定的储存。

以下内容根据仇保兴演讲整理：

房地产市场的脆弱性之一，中国和美国不同，是典型的旧大陆国家，中国的城镇化拐点早已来临。国家“十四五”规划中，常住人口城镇化率2020年为60.6%，2025年为65%，这意味着中国已经处在城镇化末期。

脆弱性之二，日本、法国人均住房面积约35—40平方米，我国目前已超40平方米；更重要的是房地产占中国国民资产比例，中国老百姓的房地产占总资产的70%，而美国是30%左右。中国的房地产一旦全面崩溃，很多老百姓总资产会大大缩水，消费能力会变得长期趋弱。

脆弱性之三，人口增长明显减少，2023年出生人口仅900多万，人口的出生数量对房地产的长期影响是一个决定性因素。随着出生人口减少、城镇化率减缓、空间的移动性增强和人口增长点严重不均衡等问题，导致大多数城市都开始抢人了。

脆弱性之四，我国房地产占比总投资额始终很大，这也是过去40年快速城镇化所带来的后遗症之一，而且会影响整个产业结构。

脆弱性之五，过去40年房地产市场的发展，存在依赖中央集中调控的习惯性思维的问题。但中央集中调控产生的结果是波动加剧，当房地产过热时，中央出台调控措施，房地产就降温，房地产低迷后又来一次调控刺激市场。这个问题值得我们思考，今后到了不需要中央出手大调控时，地方政府怎么办？

脆弱性之六，就是金融衍生品乱象频显。金融衍生品有三个特点：第一，此类的所谓创新的目标就是为了逃避监管；第二，金融衍生品会极大放大杠杆率，其杠杆率往往高达100%；第三，能明显加剧市场的波动性。这些所谓的金融创新对房地产的影响几乎是毁灭性的。

脆弱性之七，近期不确定性叠加，包括国际风险输入可能性上升、民众消费能力明显下降、地方政府财力明显萎缩、头部企业自救能力明显衰退、货币和财政政策调节空间明显减少等。

增强房地产市场韧性，短期来看：首先应恢复稳健，恢复市场主体（房地产公司、购房者）的地位，清理对房地产公司和地方政府的各类约束政策。“房子是用来住的，不是用来炒的”是一项长期的目标，应防止短期冲锋。

其次，权力下放，发挥地方政府的首创精神，“集中调”转向“就地调”，地方政府一旦犯错，中央政府可约谈纠正；减约束，多放权，例如按揭贷款利息和首付比下调等由城市政府决定；在总量控制的前提下，土地单幅面积、出让时间和批次均由地方政府自行决定。

第三是实现住房供给主体多样化、调控工具多样化、资金来源多样化、住房渠道多样化。只有实现住房供给渠道多样性，我们才能把政府大量投资保障房造成政府财政负担重、房子质量差和配套不健全这个套解开，现在无论是中央财政、还是地方财政，再也没有能力像前几年那样每年建几百万套保障房了，但是民众的钱不少，大量储在银行里面发不出去，这是一个矛盾，政府应放手让民众自我建造、自我负担住房的维护和更新。

第四是协同。一方面，金融货币、财政税收、土地出让、空间规划和农村土地制度改革等，应多方协同，防止“各自为战，相互干扰”。另一方面，跨专业、跨部门、跨区域（城乡）协同动作；长中短期目标协同；建立多层次房地产“三稳”联席会议等。

第五要有足够的冗余。要发挥中央和省级“房地产解困基金”作用，建立多种应急调控预案与工具储备等。

第六是适应。利用大数据、实时分析风险热点；防止数据造假，避免错误反馈恶性循环；培育多形式、多渠道、逆周期供给与消费主体；加快市场主体和居民自组织式老旧小区改造。扼制房地产投机的工具——房地产税应是一揽子的新地方税，由空置税、消费税、转让税和物业税等组成，全国人大出法律框架，授权地方人大出台细则。

当前我国房地产市场的主要趋势与矛盾有六点：

一是房价变化趋势已经转向普遍下跌，防触发系统性金融风险已成为主要挑战；

二是全国城镇房产人均拥有量已达到发达国家水平，但高质量房产需求难以得到满足；

三是一线城市部分低收入无房者购房难、租房难仍然矛盾突出。政府包办的保障房、先租后售房、廉租房等房源普遍存在结构和质量差、配套不良、职住分离、转让退出不便利和财政支付困难等一系列矛盾，急需转向合作建房；

四是四亿中产阶层休闲康养第二套房消费转向国外趋势加剧，城乡融合发展需要满足城市中产阶层二套房(“只租难炒”）需求；

五是大多数三四线城市和小城镇人口减少，已进入收缩阶段，房产价格下滑、空置率升高，地方政府开支短缺等矛盾日益呈现；

六是新开发楼盘持续减少与设计、施工和建材生产规模普遍过剩的矛盾日益突出。

总而言之，近期为了保证超级复杂巨系统的房地产市场平稳运行，必须采取增强韧性的一系列对策。城市政府负调控“全责”，必须具有“全权”，所有调控工具箱下放是必然趋势。

从中长期来看，满足高质量住房消费，启动民间文博、科创和养老等方面的场所设施大发展可极大弥补房地产市场脆弱性短板和助推发展动能转换；城市中产阶层在农村拥有“只租难炒”的第二套休闲康养长租房是实现城乡融合发展、升级消费的必由之路。这几个方面的长期策略可能有十倍甚至几十倍资本增量。而中长期韧性的培育主要依靠企业家和市民的自组织作用的发挥，上级政府主要靠立法进行保障。