2024-06-28 11:48:13

6月26日，北京市发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》），明确实施调整商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限，调整住房公积金个人住房贷款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高购买绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的住房公积金贷款额度，组织开展住房“以旧换新”活动等政策措施，该《通知》于2024年6月27日起施行。

此前另外三个一线城市也已经进行了房地产政策调整，深圳调整首套住房个人住房贷款最低首付款比例为20%，二套为30%；首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为LPR减45个基点，二套调整为LPR减5个基点。上海和深圳相同，首套房贷利率均下降35个基点至3.50%，二套房贷最低利率分别降至3.70%、3.90%；广州首套、二套房贷利率均下调45个基点至3.40%、3.80%。

这意味着，“517地产政策”在北、上、广、深四个一线城市均已实现落地。

当然，在房地产利好政策频出的背景下，银行等相关部门也抓准时机推出降低房贷成本、助力房地产平稳的举措，与此同时新一轮提前还贷热潮酝酿其中。

提前还贷热再现，两类房贷人表现截然不同

新政发布后一月有余，三大城市上、广、深的信贷政策调整也正好出台一个月，在市场成交有所复苏的情况下，始于2022年，盛于2023年的提前还贷却再度来袭，本次提前还贷热潮又呈现出哪些新的特点呢？

据钛媒体APP调查发现，市场上主流的“房贷人”可以大致分成两类，第一类是比较早期购房并背贷的人，这里暂称他们为“老房贷人”，第二类是近一两年的新买房人，这里暂称他们为“新房贷人”。

“老房贷人”表示持续的降息就是在“逼“他们提前还贷，只要手中有闲钱，他们是愿意选择提前还款的。此外，通过本轮和上轮在银行提前还款的预约流程和审批来看，他们表示，本轮提前还贷的预约容易了许多，他们猜测可能有以下三个原因，一是银行刚经历或即将中期分红，提高了对资金的需求；二是这一波提前还款热潮刚刚兴起，部分人可能会赎回理财、基金等产品或者择机卖出投资标的换取现金是需要一定时间的，因此还需要一段时间预热；三是部分行业存在分期发放年终奖或者下半年分发年终奖的情况，因此分发年终奖季也可能迎来新的一波还款潮。

钛媒体APP深入问询了“老房贷人”中有投资经验的人群对于提前还贷的意愿，他们表示，他们也是愿意提前还贷的，不仅仅是手头上有闲钱，还有一部分原因是现在好的投资标的并不好找，不管是国内市场还是国外市场，投资风险均有所上升，以前不着急还贷是因为将流动资金进行投资，每年的投资收益能超过还贷利率，但是近期的投资则更多处于无利可图的状态，因此他们选择将投资的钱拿出来提前还房贷。

当然也有一些“老房贷人”手头上暂时没有那么多现金，他们则偏向于选择“以贷养贷“的方法，将消费贷借出实现债务重组，从而实现将部分房贷资金转换成消费贷以达到降低资金成本的目的。正如房市持续低迷，续贷潮到来之际，置换房贷的经营贷风险会集中暴露吗？｜钛媒体金融一文中所提及的置换过程中会参杂入中介的帮助。此外伴随银行之间的互“卷”，各大银行都在发放消费贷利率优惠券，近期消费贷款利率最低已卷至“2”开头，这对于背着“4”开头的房贷人来说无疑存在不错的套利空间，不过消费贷也存在额度低期限短的局限性。

对比发现，“新房贷人”和“老房贷人”表现出明显的差异，他们大多数表示，即使手上有闲钱，也不愿意提前还贷，首先是近期的贷款利率还算比较低，对于目前利率再降的几个点敏感性较低；二是因为有贷款可以提取公积金，与其到退休后再提取公积金，不如现在直接用在还房贷上，这样闲钱可以用在投资理财消费上；第三有房贷还可以抵扣一部分税。甚至一部分比较激进的认为，现在利率就是处于历史低点，贷款是在“薅国家羊毛”，不贷白不贷。

其实经过分析可以发现，提前还贷的人主要分成以下三类：在有闲钱的情况下，一是无合适投资渠道或理财收益率低于房贷利率；二是对负债敏感的人，由于对未来形式不明确或者对于未来职业、收入存在不确定的人，他们想尽快减轻未来不确定性所带来的压力；三是房产解除抵押后有其他用途，如进行买卖或再抵押投资等用途。

据钛媒体APP了解，现下最主流的提前还贷方式主要分成以下五种：第一类是将剩余贷款一次还清，该方式直接还清所欠本金，以后便不需要还利息，对还款人的资金要求很高，而且也可能产生一部分违约费用；第二类是部分提前还款，剩余贷款保持每月还款金额不变，但还款期限缩短，从而节省利息；第三类是部分提前还款，剩余贷款将每月还款额减少，但还款期限不变，减小了月供负担；第四类是部分提前还款，剩余贷款将每月还款额减少，同时缩短还款期限，可以节省利息；第五类是剩余贷款总本金不变，但缩短还款期限，月供增加，减少部分利息。

尽管有如此多种提前还款的方式，不过目前选择更多的是第一、二、四类，可见贷款人主要还是想要尽快还清贷款，以应对未来的不确定性。

提前还贷令银行业绩承压，不得不“卷”消费贷

对于本轮的还款潮，银行贷款部门人员表示，近期预约提前还贷再次被排满了，长期如此挺让人担忧的，因为钱一下子集中到银行手里，虽然可以去放短期贷款，长期贷款的占比减少，贷款的久期结构就变短了，银行“未来的既定收益失去保障”。

同时，银行理财专家表示，这些手上有闲钱，有能力提前还款的人本是比较有消费能力的人，现在他们把房贷还了，他们的消费能力有所下降，这导致市场上流通的钱减少了，“支持经济”的难题再次抛给银行，银行应当如何响应政策促进消费，银行就需要更大力地推销消费贷，信用卡等业务，不仅要吸引客户，还要同行之间互“卷”，最后银行的投入成本反而不断加大，银行收益承压。

此外，某银行理财经理表示，年中正好赶上了一大波公司发年终奖，大家不选择把这些钱存定期或者买理财投资产品，反而直接用来还贷，这对于理财市场也是一大冲击。

当然，经过这一系列的政策刺激后，对于住房刚性需求的人还是会择机入手，但是业内人士表示，尽管现在大家购房贷款的兴趣比以前更强，但是苦恼的地方在于“量”不够，就算他们能贷更长时间或者更多金额，但是总体的量和以前没法相比。此外，他们还指出，银行也担心如果再进行多次降息或者更多地产政策利好下，人们提前还款持续下去，未来银行的不良贷款率可能就无法保持下降趋势了，因为优质的贷款被提前还了，剩下的中间出现不良贷款的概率将有所上升。

因此银行为应对提前还贷潮也是花样百出，为了保住长期的贷款客户，在等额本息还款和等额本金还款的基础上他们推出了先息后本等政策。先息后本是指借款人按月或按季度偿还利息，在借款到期日一次性偿还本金。

例如，建设银行的“轻松供”业务，将房贷在贷款期限内划分为两个阶段，一是按月偿还1元本金以及当月应偿还的贷款利息（可根据借款人需求自行确定第一阶段期限，最长不超过三年）；二是在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

兴业银行的“随薪供”业务，同样将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。一是借款人只还利息，暂缓偿还贷款本金，第一阶段期限最长3年；二是借款人按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

平安银行甚至还推出“二阶段还款”“双周供”“轻松还”“气球贷”四大类产品，其中气球贷是最适合个人商住两用房按揭业务的一种还款方式。“气球贷”指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金。

整体来看，“先息后本“的政策有助于减轻借款人前期偿还贷款的压力，释放一部分刚需购房。对于银行而言，通过住房信贷产品创新，满足不同借款人的借款需要，有助于提升产品的竞争力，特别是在特殊时期给市场注入“强心针”，保持住房贷款业务平稳有序地发展。但这也可能会引发新的问题：加速市场分化，“先息后本“的政策给市场传递出“救市”信号，因此最直观的反应便是核心城市和区域的房价可能会得到进一步支撑，但部分非核心城市和区域的房价可能会出现更大的价格波动。

提前还贷是贷款人的“理性选择”却不是市场回暖后的“头等选择”

在不断降息的背景下，提前还款无疑是贷款人的理性选择，属于居民对自己资产进行配置“趋利”的行为。因此对于居民选择用正当收入或者积蓄进行提前还贷，银行确实没有过多理由拒绝，政策层面也不应进行过多制干预，甚至要规范银行提前还款的流程，严防银行阻碍居民提前还贷。但是如果居民选择通过置换贷款获取更低利率贷款的方式提前还贷，政策层面需要进行适度干预，银行层面也需要加大审核力度，以防“以短代长”给银行经营带来风险。

本轮引发的提前还贷潮的导线主要是“517”新规的调整仅针对新发放的增量房贷，而存量房贷利率的调整则相对滞后，从而导致存量与新增房贷利率差进一步增大。因此要结束本轮还贷潮最直接的方式是降低存量房贷利率，上次调整存量房贷利率还是2023年9月，但是2024年以来，新增的房贷利率的持续下降更迫使存量房贷的人会有心理落差的，导致他们提前还贷。

但追根溯源造成这一现象的根本依旧是房地产市场的萎靡，当市场经历一段时间消化完存量房产后，或许对新增房产的需求又会重归合理性。此外，一旦投资市场有所回暖，也会带动一部分资金重新流通到投资市场中。

总体来说，房地产行业重回巅峰几乎不可能了，但是在扶持实体经济等政策带动后，投资市场有望回暖，这就会使投资人重归理性，将流动资金用于博取更大化的收益。

此外，对于银行新推出的还贷方式如先息后本等，贷款人还是应该明白产品的本质：只是还款方式的改变，但并不改变应偿还的贷款本息总量。因此借款人还需根据自身情况，对储蓄能力和还款能力进行合理评估，选择适合自己的还款方式。（作者｜李婧滢，编辑｜刘洋雪）