存量房贷利率应该再次下调
经济观察报 刘鹏/文 近期随着一线城市楼市新政落地，首套房和二套房贷款利率均降至“3时代”，这让部分存量按揭购房者“坐不住”了，选择提前还款，催生了新一轮提前还贷潮。同时，存量房贷利率下调的呼声再起。
我们认为，较大的利差不利于维护正常的住房信贷市场秩序，监管层需要正视这种呼吁。
发出呼吁的这部分购房者的首套房利率还维持在高位。以北京为例，2019年10月至2023年12月，存量首套房贷利率虽然经过上一轮统一调整，但是受制于当时的房贷利率下限（LPR+55个基点），整体降幅不大，目前仍维持在4.75%，与最新的首套房利率下限3.5%之间的利差超过1个百分点。不仅如此，存量首套房利率与最新的二套房贷利率下限（3.7%）也形成倒挂。
这让存量按揭购房者心生疑问：买首套房的利率竟然比现在的二套房利率还要高，利率价格如此畸形，楼市调控的意义何在，政策的公平性何在？
“不知道政策有没有刺激到楼市，反正是已经刺激到我了”——这成为不少高位贷款利率购房者的心理写照。前后贷款利差的悬殊让他们产生强烈的提前还贷的冲动，有的宁可选择寻求消费贷、经营贷等利率低的贷款来置换房贷，中介机构从中穿针引线，甚至提供虚假材料，导致贷款市场乱象丛生，这扰乱了正常的住房信贷市场秩序。同时，提前还贷不仅减少了银行的利息收入，也打乱了银行的资金安排计划，特别是在当前贷款需求疲软的背景下，会增加银行的流动性管理风险。更重要的是，在资产荒的形势下，银行短期内会失掉这批优质的客户。
在这种情形下，我们认为，有必要再次下调存量房贷利率，降低房贷市场的利率差水平，从而维护正常的良性的房贷市场秩序。
当然，调整存量房贷利率涉及的工作很复杂，首要涉及的就是银行的可持续经营问题。目前银行的息差已降至历史新低，盈利承压，但这不是让高位利率购房者来承担或扛起银行息差的理由，何况在降低社会融资成本的监管导向下，息差收窄是大势所趋。
从长期看，再次下调存量房贷利率可以缓解居民提前还贷潮。对银行而言，保持长期薄利总好过于短期损失利润，同时也会增加客户粘性，有助于留住这部分优质客户。此外，监管层可以通过降准或结构性货币政策工具等方式降低银行的资金成本，从而稳定银行息差，为存量房贷利率再次下调创造条件。
当前，经济仍处于持续回升向好巩固的关键期，消费的支撑作用更加凸显。房贷是当前多数居民最大的债务负担，再次下调存量房贷利率也有助于降低居民的房贷还款压力，增加居民的可支配收入，让居民保持健康的资产负债表，这也是一种重要的经济预期和社会预期。在这种预期下，居民才可以愿消费、敢消费，才有望拉动需求增长，缓解有效需求不足的问题。