“天价”、“日光”，上海豪宅市场走出独立行情
作者｜一杭工作室
近段时间，上海统计局公布了上海市最新经济数据，2024年6月至7月，上海社会消费品零售总额分别同比下降9.4%、6.1%。“经济龙头”上海的表现尚且如此，让不少人都感受了一阵寒意。
不过，同一时间，上海豪宅市场的表现却是“火力全开”。经济下行、消费降级、失业率攀升等所有不利因素，在这个市场上都荡然无存。据克而瑞数据，今年上半年，上海总价3000万+豪宅新房成交超1500套，成交规模创近10年新高。为何豪宅能走出独立行情？
房子越贵越好卖？上海平均每天卖掉12.5套豪宅
最近一段时间，“豪宅热”成为上海楼市的关键词。8月29日，位于上海市徐汇滨江的中海领邸.玖序二期迎来开盘，再次开盘即售罄。据项目置业顾问发布的现场情况，“开盘选房32分钟、120套房子、142号清盘、总销售额31.6亿元”。
今年6月28日，中海领邸.玖序首次开盘就首开售罄，232套房源劲销66.38亿元。而据官方数据，此次二期共计推出120套房源，户型面积约185平方米—186平方米，销售均价达14.2万元/平方米。
据澎湃新闻报道，在8月下旬，上海共出现四个“日光”豪宅盘。分别是中海领邸.玖序二期、锦园、外滩壹号院二期二批次、越秀·苏河·和樾府，四个项目均“开盘即售罄”，总计成交金额近124亿元。
事实上，今年以来上海先后已有12个豪宅项目开盘，几乎次次“日光”。据中指研究院统计，2015年，上海市2500万元及以上价位的豪宅成交量只有896套，此后几年维持在每年1600～1700套的水准，但今年上半年，豪宅项目受到了前所未有的关注度，平均每天就能成交12.5套豪宅。
再来看一个数据，据佑威房地产研究中心监控的数据，2024年上半年上海新房共成交26317套房源，同比减少约42%；成交总面积约323万方，同比减少约37%。但与之相反的是，新房价格在抬高。上半年均价再创新高，涨至78710元/㎡，同比上涨15.7%。
到底是哪些人在抢购上海的豪宅？为什么核心城市的豪宅如此畅销？豪宅的火爆又会对楼市造成怎样的影响？
根据中海顺昌玖里楼盘公开认购数据分析，首次开盘512套房源，共吸引736组购房人认购。人群结构分布上，736组客户中上海本地购房者只有44%，外地购房者占比高达54.8%，客户人群大部分来自长三角，以及部分其它城市。对这部分人来说，买的不是豪宅，而是绝对的稀缺资源和稳健的保值能力。
对此，有业内人士表示，“北上广深核心城市核心区域的项目存在明显的价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率仍是价格上行周期。”
豪宅正成为穿越周期的“硬通货”
事实上，豪宅之所以大火，与近年来房地产市场的调整有关，土地的供应结构变了。受整体供需环境影响，全国土地出让成交规模大幅缩小，但各大一线城市都拿出了优质地块，试图通过豪宅市场带动整体楼市，也导致地块供应本身向豪宅倾斜。
争夺之下，各地“地王”频出，多个城市刷新当地土拍最高成交单价纪录。8月7日，上海徐汇滨江地块创下131045元/㎡的全国最高楼面价；9月14日，上海又将拍卖两宗位于静安区的热门地块。其中，静安灵石社区地块起拍价63.7亿元，起始楼面价为6.8万元/平方米；静安曹家渡地块起拍价43.14亿元，起始楼面价为8.7万元/平方米。
其他一线城市也是类似的行情。8月底，广州公共资源交易中心正式挂出天河临江大道北侧AT080722地块的出让公告，起始价格达88.15亿元，刷新了今年广州宅地的起拍价纪录。该地块限时竞价开始时间为9月29日。
不得不承认的是，豪宅正成为穿越周期的“硬通货”。核心城市且具有独特稀缺性的豪宅，不仅是消费者实现资产保值增值的正确选择，也成为开发商用来穿越市场周期的“法宝”。
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“天价”、“日光”，上海豪宅市场走出独立行情