市场波动显现保值力,有小区二手价已提前一年企稳

要闻 2024-09-04 12:51:33
导读 在筑底周期里,全国二手房市场展现了微妙的变化。下半年以来,二手房市场在“以价换量”的背景下,出现了两个冲突的高频词,一个是“企稳”...
2024-09-04 12:51:33

在筑底周期里,全国二手房市场展现了微妙的变化。

下半年以来,二手房市场在“以价换量”的背景下,出现了两个冲突的高频词,一个是“企稳”,一个是“下行”。

经历长期博弈,二手房市场的成交量逐渐企稳。基于降首付等一系列重磅政策加持,6月份以来,全国二手房市场成交量同比降幅已大幅缩窄。

但另一方面,进入下半年,二手房均价仍未扭转长期以来的下行走势。据中指研究院统计,2024年8月,全国100个城市二手住宅销售环比下跌0.71%,连续28个月环比回调。

楼市最怕的是陷入僵局。在“量在价先”原则下,随着7月、8月的二手房成交量回稳,市场也出现了一些积极的好兆头,8月全国二手房价整体跌幅较7月收窄0.03个百分点,其中56个城市二手房价格环比跌幅收窄。

据安居客数据,在北京、上海等的一些热门板块二手房价已经出现反弹,而在项目层面,热门的点状案例更在全国范围内走出独立行情。进一步将观察周期拉长,可以看到,部分住宅项目的二手房均价始终保持在相对稳定的浮动区间里。

近期,有中介机构对全国部分城市的二手房的房价进行统计,数据显示,在房地产市场波动显著的背景下,市场不乏均价走势平稳的楼盘,甚至部分房价出现明显上涨。在差异化的走势背后,又隐藏着哪些深层次的原因?

二手房走势于项目层面分化

当前全国二手房正处于“以价换量”的交易周期,城市间市场成交量出现了显著分化。根据中指研究院百城价格指数显示,8月一线城市整体二手房成交量实现同比上涨,涨幅为5.05%,其中,北京实现环比同比双升,涨幅分别为19.6%和19.2%;在库存方面,中指院重点监测的7座代表城市库存面积总量环比小幅下降0.76%,其中,上海降幅最大为3.23%,北京次之为1.76%。

在住房需求更为旺盛的一线城市,8月份,北京二手房市场尚处在“517”新政的蜜月期内。据北京市住建委官网数据显示,自今年6月开始,已连续三个月保持在1.4万套以上。

伴随着成交量的企稳,买卖双方的预期逐渐趋于一致,更倾向于在较为合理的价位区间内进行交易。北京某中介人士表示,目前热门二手房议价空间明显减少,有购房者看到房价逐渐止跌,也在加快做出购房决定。另据安居客数据显示,8月份,在北京市主城区内,挂牌价走势环比持平或有所上涨的板块并不罕见,其中,较为热门的清华、月坛等板块挂牌均价环比涨幅均超过4%。

事实上,在过去一年里的量价博弈中,板块间、个体项目的差异一直存在。例如,在北京石景山区隆恩寺路的绿城西府海棠,过去一年整体走势平稳,挂牌价格远高于周边项目;而在北京市通州区九棵树板块,目前单价最高的社区为龙湖蔚澜香醍,在过去一年的成交均价也上涨了10%。

相似的表现,不止出现一线城市。在整体走势相对较弱的重庆二手房市场,截至2024年6月末,在最近一年内,华润橡树澜湾、龙湖香樟林的二手房价均有所上涨,在二手房市场出现供小于求。

龙湖旗下塘鹅租售相关负责人表示,在重庆,龙湖、香港置地、华润等开发商,供需保持着相对平衡。该人士表示,“房价普遍会抗跌一些,很多项目价格一旦出现松动回调,就会吸引不少买家,为二手房价走势托底。”

保值力背后的逻辑

每一套房产的定价背后,都有一套复杂的定价体系,所在城市的区位、周边自然环境与配套设施,亦或者开发商的品牌与口碑等等因素,综合决定着房产的初始价格与未来走势。

在前文出现的抗跌楼盘里,有一个关键词反复出现:供小于求。在业内人士看来,实现独立行情的内因,在于项目自身的稀缺性,如资源、户型、地段,在分化的市场里,通过个性化、差异化吸引更多真实的购买力。

过去四十年里,住房的风格几经迭代,从托斯卡纳风格的小洋楼,西班牙风格的别墅,到中式大屋檐以及如今的大平层,迥异气质的产品在不断时期的楼市里各领风骚。正如住建部部长倪虹所说,随着经济社会发展、科技进步和人民需求变化,“好房子”也是个与时俱进的过程。

不同时代有不同的“好房子”。在新房售卖期,优质的开发商往往会选择从地段、产品、品牌等方面,做出有区隔度和辨识度的产品。上述塘鹅租售人士称,龙湖的产品有着明显的差异化,别墅、叠拼、洋房、大平层等产品,对改善型的客户很具有吸引力。比如,2004年的龙湖蓝湖郡,用原汁原味的托斯卡纳风格定义了湖滨别墅生活,至今仍是重庆老牌别墅区的天花板。

在稀缺性之外,社区、房屋的保养得当是另一项软指标。基于传统的评估标准,交付后的房屋将以每年1-2%的价格折旧,意味着不同房龄的项目之间,存在着天然的价格鸿沟。

如何让房子找到足以抵御时间的安全、舒适、新鲜感,是各方积极探索的方向。不久前,住建部即表示研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度,构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

多年来,让老园区抵御时光的流逝,容颜永驻、常住常新,同样也是很多房企、物企重点考虑的问题。在品牌开发商中,以龙湖的“善居计划”为例,投入数亿资金,通过数十年如一日的善待与不断创新的服务,经年养护的社区得以“历久弥新”。2024年,龙湖智创生活在全国服务的近千个园区开展“善居计划”,在公区焕新的同时,还让数百万龙民家庭享受到了更加细致贴心的专属便民服务,都在业主心中留下了良好的口碑。

在持续焕新之下,过去二十年,龙湖蓝湖郡的经久不衰即是一个案例。而交付使用24年的重庆龙湖南苑同样没有走向颓败,无论是小区环境和公共设施,都保持着良好的品质水准。

随着住宅的发展回归到打造“好房子”的本质,持续提升服务水平亦是物业管理企业的核心要务,以高效精细的日常管理、设施设备的维护、管家的暖心服务,形成与“好房子”相匹配的“好服务”,不断满足人民群众对美好生活的需要。

物业管理自身亦是保值增值的抓手。有研究机构统计,在相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋,聘用品牌物业的小区,房价普遍高于同板块小区房价,并且在保值增值上有更好表现。

当前,二手房普涨的行情渐远,差异化成为主旋律。那些口碑最好的项目,不一定是区域内最贵的房子,但却在整个区域都下跌之时,其房屋保值度能跑赢区域内的大多数楼盘。而率先企稳的背后,既有前期定位时的优质产品力支撑,也有房子后期日积月累、一点一滴的精心维护。

有观点认为,逆势中二手房的涨跌,也在倒逼购房者在进行房产置业时,保持更多耐心与冷静,优选品质更好、服务更好的楼盘。同时也提醒房企,在“寒冬”的大环境下,更要走以客户为中心的变革之路。

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