2024-09-04 12:51:33

在筑底周期里，全国二手房市场展现了微妙的变化。

下半年以来，二手房市场在“以价换量”的背景下，出现了两个冲突的高频词，一个是“企稳”，一个是“下行”。

经历长期博弈，二手房市场的成交量逐渐企稳。基于降首付等一系列重磅政策加持，6月份以来，全国二手房市场成交量同比降幅已大幅缩窄。

但另一方面，进入下半年，二手房均价仍未扭转长期以来的下行走势。据中指研究院统计，2024年8月，全国100个城市二手住宅销售环比下跌0.71%，连续28个月环比回调。

楼市最怕的是陷入僵局。在“量在价先”原则下，随着7月、8月的二手房成交量回稳，市场也出现了一些积极的好兆头，8月全国二手房价整体跌幅较7月收窄0.03个百分点，其中56个城市二手房价格环比跌幅收窄。

据安居客数据，在北京、上海等的一些热门板块二手房价已经出现反弹，而在项目层面，热门的点状案例更在全国范围内走出独立行情。进一步将观察周期拉长，可以看到，部分住宅项目的二手房均价始终保持在相对稳定的浮动区间里。

近期，有中介机构对全国部分城市的二手房的房价进行统计，数据显示，在房地产市场波动显著的背景下，市场不乏均价走势平稳的楼盘，甚至部分房价出现明显上涨。在差异化的走势背后，又隐藏着哪些深层次的原因？

二手房走势于项目层面分化

当前全国二手房正处于“以价换量”的交易周期，城市间市场成交量出现了显著分化。根据中指研究院百城价格指数显示，8月一线城市整体二手房成交量实现同比上涨，涨幅为5.05%，其中，北京实现环比同比双升，涨幅分别为19.6%和19.2%；在库存方面，中指院重点监测的7座代表城市库存面积总量环比小幅下降0.76%，其中，上海降幅最大为3.23%，北京次之为1.76%。

在住房需求更为旺盛的一线城市，8月份，北京二手房市场尚处在“517”新政的蜜月期内。据北京市住建委官网数据显示，自今年6月开始，已连续三个月保持在1.4万套以上。

伴随着成交量的企稳，买卖双方的预期逐渐趋于一致，更倾向于在较为合理的价位区间内进行交易。北京某中介人士表示，目前热门二手房议价空间明显减少，有购房者看到房价逐渐止跌，也在加快做出购房决定。另据安居客数据显示，8月份，在北京市主城区内，挂牌价走势环比持平或有所上涨的板块并不罕见，其中，较为热门的清华、月坛等板块挂牌均价环比涨幅均超过4%。

事实上，在过去一年里的量价博弈中，板块间、个体项目的差异一直存在。例如，在北京石景山区隆恩寺路的绿城西府海棠，过去一年整体走势平稳，挂牌价格远高于周边项目；而在北京市通州区九棵树板块，目前单价最高的社区为龙湖蔚澜香醍，在过去一年的成交均价也上涨了10%。

相似的表现，不止出现一线城市。在整体走势相对较弱的重庆二手房市场，截至2024年6月末，在最近一年内，华润橡树澜湾、龙湖香樟林的二手房价均有所上涨，在二手房市场出现供小于求。

龙湖旗下塘鹅租售相关负责人表示，在重庆，龙湖、香港置地、华润等开发商，供需保持着相对平衡。该人士表示，“房价普遍会抗跌一些，很多项目价格一旦出现松动回调，就会吸引不少买家，为二手房价走势托底。”

保值力背后的逻辑

每一套房产的定价背后，都有一套复杂的定价体系，所在城市的区位、周边自然环境与配套设施，亦或者开发商的品牌与口碑等等因素，综合决定着房产的初始价格与未来走势。

在前文出现的抗跌楼盘里，有一个关键词反复出现：供小于求。在业内人士看来，实现独立行情的内因，在于项目自身的稀缺性，如资源、户型、地段，在分化的市场里，通过个性化、差异化吸引更多真实的购买力。

过去四十年里，住房的风格几经迭代，从托斯卡纳风格的小洋楼，西班牙风格的别墅，到中式大屋檐以及如今的大平层，迥异气质的产品在不断时期的楼市里各领风骚。正如住建部部长倪虹所说，随着经济社会发展、科技进步和人民需求变化，“好房子”也是个与时俱进的过程。

不同时代有不同的“好房子”。在新房售卖期，优质的开发商往往会选择从地段、产品、品牌等方面，做出有区隔度和辨识度的产品。上述塘鹅租售人士称，龙湖的产品有着明显的差异化，别墅、叠拼、洋房、大平层等产品，对改善型的客户很具有吸引力。比如，2004年的龙湖蓝湖郡，用原汁原味的托斯卡纳风格定义了湖滨别墅生活，至今仍是重庆老牌别墅区的天花板。

在稀缺性之外，社区、房屋的保养得当是另一项软指标。基于传统的评估标准，交付后的房屋将以每年1-2%的价格折旧，意味着不同房龄的项目之间，存在着天然的价格鸿沟。

如何让房子找到足以抵御时间的安全、舒适、新鲜感，是各方积极探索的方向。不久前，住建部即表示研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。

多年来，让老园区抵御时光的流逝，容颜永驻、常住常新，同样也是很多房企、物企重点考虑的问题。在品牌开发商中，以龙湖的“善居计划”为例，投入数亿资金，通过数十年如一日的善待与不断创新的服务，经年养护的社区得以“历久弥新”。2024年，龙湖智创生活在全国服务的近千个园区开展“善居计划”，在公区焕新的同时，还让数百万龙民家庭享受到了更加细致贴心的专属便民服务，都在业主心中留下了良好的口碑。

在持续焕新之下，过去二十年，龙湖蓝湖郡的经久不衰即是一个案例。而交付使用24年的重庆龙湖南苑同样没有走向颓败，无论是小区环境和公共设施，都保持着良好的品质水准。

随着住宅的发展回归到打造“好房子”的本质，持续提升服务水平亦是物业管理企业的核心要务，以高效精细的日常管理、设施设备的维护、管家的暖心服务，形成与“好房子”相匹配的“好服务”，不断满足人民群众对美好生活的需要。

物业管理自身亦是保值增值的抓手。有研究机构统计，在相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用品牌物业的小区，房价普遍高于同板块小区房价，并且在保值增值上有更好表现。

当前，二手房普涨的行情渐远，差异化成为主旋律。那些口碑最好的项目，不一定是区域内最贵的房子，但却在整个区域都下跌之时，其房屋保值度能跑赢区域内的大多数楼盘。而率先企稳的背后，既有前期定位时的优质产品力支撑，也有房子后期日积月累、一点一滴的精心维护。

有观点认为，逆势中二手房的涨跌，也在倒逼购房者在进行房产置业时，保持更多耐心与冷静，优选品质更好、服务更好的楼盘。同时也提醒房企，在“寒冬”的大环境下，更要走以客户为中心的变革之路。