天津宅基地制度改革试点样本
经济观察网 记者 田国宝 9月24日，在天津市蓟州区官庄镇联合村一处在建的宅基地前，置业顾问告诉前来看房的客户，宅基地由一套两室一厅的平房和一个小院组成，总面积300平方米左右，售价49万元。精装修交付。
置业顾问所在的津北溪谷间(天津)旅游发展有限公司（下称“溪谷间公司”）在联合村累计获得30多个宅基地项目，每个宅基地项目位置和面积不同，价格从49万元到150万元不等。
置业顾问介绍，天津市蓟州区作为宅基地制度改革试点，在宅基地流转方面有相应的政策支持，联合村宅基地流转主要依据的是天津市农业农村委员会（下称“天津农委”）关于盘活闲置宅基地的相关政策。
2014年12月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（下称“71号文件”），决定在全国33个县（市）行政区域进行试点，蓟州区是宅基地制度改革试点之一。
天津市蓟州区一位官方人士告诉经济观察报，蓟州区宅基地制度改革试点涉及两个方向。
第一个是天津农委主导的农村闲置宅基地流转用于民宿等文旅相关产业经营，目前已经在部分村集体实施。
第二个是由天津市规划与自然资源局（下称“天津规自局”）主导的宅基地确权。目前第一阶段确权工作基本完成，已经为确权的宅基地颁发了不动产权证。下一步将试点宅基地交易范围扩大。
上述官方人士告诉经济观察报，目前遇到的困难比较多。由于历史原因及经费问题，还有很多宅基地无法完成确权，无法确权意味着无法交易，目前拿不到不动产权证的农民反应比较强烈。
闲置宅基地流转
联合村位于天津盘山景区东南，有不少村民从事民宿、农家乐旅游相关的产业，村里也有丰富的农产品。2023年下半年，溪谷间公司通过招商引资进入联合村，主要负责联合村整体文旅运营。
根据蓟州区官方及溪谷间公司描述，2023年底至2024年初，溪谷间公司通过天津农交所先后摘得联合村30多个闲置宅基地项目，其中部分已经完成改造投入使用。
溪谷间公司一位人士告诉经济观察报，由于年轻人大量外流，联合村有大量闲置宅基地，加上靠近盘山景区，政策支持流转闲置宅基地用于发展民宿等文旅相关的配套产业，目前已经改造了十多户。
宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，宅基地归村集体所有，免费分配给村集体内的成员使用。
天津试点用于流转的闲置宅基地主要为农民一处宅基地以外的其他宅基地，比如从父母继承来的宅基地，不能是村民的唯一住房。上述溪谷间公司人士说，在流转过程中，溪谷间公司首先要甄别的就是宅基地是否为村民唯一住房。
溪谷间公司与闲置宅基地使用权利人就流转价格等方面达成协议，并获得村委会同意后，由联合村集体经济组织在天津农交所挂牌，溪谷间公司摘牌。
天津农交所信息显示，挂牌文件内容包括宅基地流转面积、建筑面积、现状及不动产权证持有人等相关信息，也约定了期满收回、续约、纠纷等解决方式。溪谷间摘牌后，分两次支付全部交易价款。
上述置业顾问介绍，购房者获得宅基地的具体流程是，首先选定位置和面积都符合要求的闲置宅基地，进行现场设计规划；其次，向溪谷间公司缴纳2万元合作意向金；第三，与溪谷间的设计师沟通设计图纸；第四，双方签订合作合同，缴纳10万元首付款；第五，宅基地改造开工，缴纳50%房款。
闲置宅基地改造的设计图纸需经过天津市规自局蓟州区分局审批，由溪谷间完成建造并交付给购房者。经村集体组织、宅基地权利人同意，由天津市农交所为购房者颁发《农村产权流转交易鉴证书》。
溪谷间公司提供的鉴证书样本内容有“津农权鉴字【xx】第xx号、项目编号、转出方、受让方、标的名称、坐落位置、四至、宅基地面积、房基占地面积、建筑面积、住宅建筑面积、建筑层数、建筑高度、交易方式、挂牌价格、成交价格、成交时间、签约时间、流转期限、合同价款支付方式等内容。
上述溪谷间公司人士说，购房者获得的是20年流转权，期间宅基地及建筑房屋可以自己使用，也可以委托给溪谷间经营，在获得集体组织同意的情况下，可以将流转权转让给第三方，交易双方没有资格限制。
置业顾问介绍，目前的十多户意向购房者多为北京地区的老年人，部分购房者获得的流转宅基地已经收房。
一直以来，宅基地交易均受到严格限制，交易仅限于本村集体成员之间，城镇居民或其他集体组织成员不能购买。集体组织外成员只能租赁宅基地，但租赁权不受法律保护。
此前，北京市通州区宋庄地区，曾有不少画家与村民签订宅基地租赁协议，并对宅基地上的房屋进行改造。随着北京房价上涨，村民要求提前收回宅基地，并诉诸法律，最终法院均支持了村民。
上述溪谷间公司人士告诉经济观察报，天津市蓟州区是宅基地制度改革试点之一，天津农委、天津农交所、村委会均参与宅基地流转过程，一定程度保护了流转权益。
就联合村宅基地流转等相关情况，蓟州区委宣传部、蓟州区农委均拒绝了经济观察报的采访。上述溪谷间公司人士说，今年以来，蓟州和武清等地开始发放鉴证书，但目前武清停止发放，仅有蓟州区的联合村等少数几个村庄可以发放。
测绘、确权、发证
上述官方人士告诉经济观察报，2014年蓟州区被列为宅基地制度改革试点，此后天津又增加了静海作为试点。另外，重庆部分区域也进行了相关试点工作。但迄今为止，只有蓟州区进行了宅基地规模化确权行动。
这位官方人士介绍，自2016年以来，蓟州区开始对全区的宅基地进行摸底测绘，累计测绘了24万户家庭。其中既有真实的宅基地，也有一些在测绘过程中发现并非真实的宅基地。
测绘不仅要界定宅基地的四至范围、面积、房屋占地面积、房屋建筑面积、层数等相关信息；也要明确宅基地的权利人，比如宅基地是单独所有，还是共同所有。每一户宅基地形成一份单独材料。
完成测绘后，村民和村集体对宅基地的测绘图及相关材料签字确认，分别在村集体和规自局网站公示，公示结束后，如果没有异议，即被视为生效。这些测绘资料作为宅基地原始地籍由规自局封存。
上述官方人士介绍，一直以来，农村宅基地管理较为混乱，虽然农村常住人口持续减少，但宅基地面积反而持续上升。测绘也是为了摸清农村宅基地的现状，明确责权，作为未来翻建改建的依据。
该人士说，测绘是宅基地确权的一个重要环节和过程，测绘形成的平面图及相关资料是领取不动产权证的主要依据。2023年底，蓟州区开始为确权的宅基地颁发不动产权证，至今已经累计发放了14.7万本。“在试点城市中，蓟州区颁发的不动产权证最多。”上述官方人士告诉经济观察报。
蓟州区作为宅基地制度改革试点，在确权的同时，也在整顿清理宅基地乱占乱建行为，两项工作同步进行。经过确权和颁发不动产权证，使得农民对宅基地的权利和义务进一步明确，也为未来进一步试点打下了基础。
蓟州区宅基地制度改革试点走在前列，也遇到了很多问题，最大的问题是，部分宅基地由于没有测绘，无法完成确权，也无法领取不动产权证，目前，这部分村民一直在寻找解决方法。
上述官方人士介绍，没有测绘的宅基地主要分为三种情况：第一是村里一些孤寡老人的宅基地，由于消息闭塞，测绘时没有得到消息，错过了时机；第二，一些村民外出打工，测绘时，不愿回来；第三，部分宅基地存在权属纠纷，无法进行测绘。
由于规模性测绘工作已经结束，目前政府也没有足够的人力、物力和财力为这部分宅基地补充测绘。“这是宅基地制度改革试点过程中遇到的最大难题。”上述官方人士说，过去统一批量测绘时，规模较大，通过招标找的测绘公司，每个宅基地费用是200元。如果单独补充测绘，费用是2000元到3000元，村民不愿出费用，政府也没有专门资金支持。“我们一直在建议国家相关部门划出一笔资金，为这些村民做补充测绘。”该官方人士说，下一步将要试点宅基地入市，没有不动产权证无法入市交易，将会极大地影响这些村民的利益，届时，当地政府将面临更大压力。
宅基地十年试点
根据71号文件，33个试点城市分别从农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地管理制度等三个方面进行试点探索，其中蓟州区主要针对宅基地制度改革进行试点。
为了便于试点，2015年3月，全国人大授权国务院在33个试点城市暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。
此后，相关法律法规及政策持续出台。
2019年8月修订并于2020年1月1日实施的《中华人民共和国土地管理法》提出，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
2019年9月，中央农村工作领导小组办公室和农业农村部联合印发了《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》提出，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。
2019年9月，农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知提出，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。
2020年8月，天津市启动农村宅基地制度改革试点有关工作，确定蓟州、静海两区为试点区。主要围绕保障农民基本居住权，完善宅基地制度体系，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置等9个方面开展试点，并成立了天津市农村宅基地制度改革试点工作领导小组。
2022年2月出台的《天津市关于加快推进农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用的指导意见》（以下简称《指导意见》）提出，农户可以将闲置宅基地和闲置住宅作价，以契约方式入股村集体经济组织的运营项目，协商确定分红比例；村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅作价入股相关经营主体，获取稳定收益和分红。
上述官方人士告诉经济观察报，目前宅基地第一阶段确权工作基本完成，相关试点工作已经通过了国家相关部委的验收，“我们已经接到通过验收的口头通知”。
确权和发证工作完成后，下一步蓟州区将启动宅基地有限交易。原来宅基地交易主要局限于本村集体成员之间，蓟州区计划将交易范围扩大到乡镇一级，即宅基地可以在同一个乡镇内的集体成员之间自由交易。
原来，即便是同一个乡镇，a村的村民不能买b村的宅基地，这次蓟州区宅基地制度改革试点将尝试打破这一限制。
在上述官方人士看来，由于女儿外嫁等情况，现实中本村集体的宅基地有可能在其他集体成员的名下，甚至是外省村集体组织成员手中。蓟州区宅基地交易扩围也是基于这一现实。
但该官方人士不建议将宅基地交易范围扩大到城镇居民，“起码现阶段不适合，可能会造成新一轮乱占乱建”，他说，改革不能求快，更要求稳，只能一步一步推进，在推进过程中总结经验和教训。