太古地产的朋友圈变了
在房地产行业的深度盘整期，太古地产似乎是最不受影响的地产企业之一。
2022年3月承诺投放的千亿港元投资，在两年时间里，太古地产已经落实60%。其中，承诺投向内地的500亿港元，落实了70%。
实际上，长期合作伙伴远洋集团在走向债务违约的过程中，给太古地产带来了不小的直接影响。
2024年6月7日，远洋集团的公告显示，对远洋集团所持颐堤港二期股份，中国人寿有意向购买其中的49.895%，太古地产有意向购买其中的14.895%。若交易完成，太古地产、中国人寿、将台乡将分别持有颐堤港二期49.895%、49.895%、0.21%的权益。
太古地产和远洋集团自2007年开始相继合作了北京颐堤港、成都太古里、北京颐堤港二期等城市级乃至世界级的商业地产项目。在17年的时间里，双方分工明确保持项目良好运行的合作方式，一直为行业称道。
2022年，这一情况发生了剧变。
为应对到期债务，远洋集团先是将所持颐堤港一期股权出售给大股东中国人寿，筹得30亿元，后忍痛出让所持成都太古里股权，回血55亿元。太古地产实现了对成都太古里的全资持有。
随着颐堤港二期项目股权的变化，太古地产的朋友圈也在悄然发生改变。细数这几年的新拓项目会发现，太古地产已累积起一个堪称豪华的合作伙伴阵容。
在北京，中国人寿大幅置换了远洋集团在合作项目中的地位；在上海，太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里后，又参与开发两幅包括住宅用地在内的浦东新区核心地块；在广州，携手珠江实业开发广州第二个商业项目；在西安，跟当地国企合作在世界文化遗产小雁塔旁开发西安太古里；在海南，与中免股份合作开发三亚太古里。
这种城市级地标商业项目的开发，往往被地方政府寄予厚望，后续的开发运营更是长期工程。稳定，是双方的基础诉求；超越，是太古地产对自身的要求。在近期接受经济观察报专访时，太古地产全球行政总裁彭国邦多次提及，要做出提高行业标准的产品以及世界级的项目。
从太古地产的发展历程看，它似乎从不缺乏耐心和创造力。
作为太古地产在内地的第七个发展项目，西安太古里将是太古地产可持续发展水准的最高代表。
曾有双碳行业人士向经济观察报“吐槽”，西安太古里的减碳目标要求太高，市场上缺乏成熟的供应商能帮它完成。经济观察报向彭国邦求证，他笑着说，这不是真的。
这不得不提及太古地产另一个合作伙伴清华大学。2011年，太古地产与清华大学建筑学院共同成立“建筑节能与可持续发展联合研究中心”， 中国工程院院士江亿为首的清华团队以技术研究和太古地产的工程实践结合，推动建筑领域的技术创新及应用。迄今为止，这一合作持续了14年。
在运营碳排放方面，目前，西安太古里已经开始安装地源热泵管道，深的有地下2.5千米，浅的也有150米，能够满足项目60%的能源需求。清华大学为此提供了技术评估支持。
对隐含碳排放，西安太古里希望较太古地产的现有建筑进一步降低20%。所有用于西安太古里的混凝土，都是低碳混凝土，包含可回收矿渣和粉煤灰。且只要能够做到的部分，都会使用隐含碳排放更低的木结构代替混凝土结构。
可持续发展一直是太古地产的核心目标，而品牌组合向重奢汰换调升，则是太古地产几大项目近期的鲜明特点。
例如，北京三里屯太古里北区硕大的LV和DIOR围挡，已经吸引了无数潮流人士前来打卡；更早的时候，陪同LV总裁伯纳德·阿尔诺参观的成都太古里总经理伍玉珊因独特的松弛感出圈。这些细节都展示了太古地产的另一重朋友圈，全球一线品牌商。
在近期的专访中，针对颐堤港二期股东转变、品牌组合向重奢调升，以及房地产市场前景等问题，彭国邦向经济观察报进行详细回应。
关于颐堤港二期
经济观察报：虽然坚持了很久，但远洋地产已经实质性违约，颐堤港二期现在的进展如何？太古地产受到的影响是什么？
彭国邦：太古地产和远洋集团有长期且成功的合作，包括成都太古里和北京颐堤港。当前市场的环境对远洋来说变了，他们也在调整业务的各方面。
颐堤港二期目前仍在建设中，我们会推进它的落成。颐堤港二期的第一期会在约两年内入市。
二期一共有7栋写字楼，目前西侧的写字楼已经封顶，有3栋写字楼还在建设中。
经济观察报：远洋还在继续投入吗？
彭国邦：中国人寿已经是颐堤港一期的合作伙伴，和太古地产分别持股50%。你可能也注意到中国人寿此前发了公告，他们在公告中表达了想要收购颐堤港二期近半权益的意向。这能够为颐堤港二期提供一个强劲的合作伙伴。对颐堤港项目来说，是很好的消息。
经济观察报：从体量和险资的特点来讲，中国人寿具备成为好伙伴的潜力。
彭国邦：颐堤港二期的总投资额达230亿元人民币，我们也希望找到一个有长期愿景的合作方。北京市朝阳区政府对这个项目也有着相同的愿景。这是很鼓舞人心的。
经济观察报：保险公司也需要优质资产，如果去市场上寻找类似标的，并不容易。
彭国邦：这是一个很好的“联姻”。
关于调升重奢比例
经济观察报：北京三里屯太古里北区和上海兴业太古汇的品牌汰换方向都是重奢，做出这种调整的原因是什么？频繁汰换潮流品牌是不是一件低性价比的事？
彭国邦：太古地产希望做潮流的引领者，和零售伙伴合作一直走在潮流的前端。特别是疫情期间，这些奢侈品品牌也表现出很强的品牌力和意愿跟我们合作发展新的大型旗舰店。所以，我们抓住机会对三里屯太古里北区进行调改升级。这里的LV、DIOR未来会是世界级的旗舰店，对太古里南区形成很好的补充。
打造合适的零售组合是需要花费时间的。三里屯太古里从2008年开始运营，前15年的口号是“一起潮玩”，它的成功反映了我们的投资质量，和我们对三里屯作为全球零售目的地的信心。现在，我们的项目、三里屯地区、这里的顾客以及我们的零售伙伴这个组合都发展到了一定成熟度，因此项目的口号去年也更新为“潮不停流”，我们认为现在是很好的时机去升级整个北区的租户组合。
上海静安区的兴业太古汇也有类似情况。项目在2017年开业时，整个上海的零售商业竞争非常激烈。经过多年发展，兴业太古汇已经成为南京西路商圈一个成功的商业项目。过去几年，兴业太古汇的发展成熟，让我们有信心开启新一轮的调改升级。一些奢侈品品牌和国际品牌也很积极跟我们在这个项目上合作。
我们希望兴业太古汇能够成为南京路商圈的一个商业中心，带来世界级的零售、餐饮和文化体验，我们认为这些元素对成功的社区营造是比较完美的组合。
经济观察报：顾客成熟度怎么体现，有没有一个评价标准？
彭国邦：在过去几年，我们大量投入CRM（客户关系管理）系统的升级，这让我们更了解顾客的需求，同时我们还跟合作的零售品牌建立了极强的战略关系。这些信息加在一起，让我们更加了解顾客想要什么。
经济观察报：和北京SKP、上海恒隆广场这类重奢型的商业项目相比，太古地产做重奢的差异化在哪里？
彭国邦：我们的愿景是打造体验式的消费，不仅仅是零售，还包括餐饮、文化艺术和有趣的活动，把这些结合在一起，为顾客提供升级的体验，让顾客觉得这里有趣，有获得感，有理由想留下来，并愿意多次前来。
我们在内地已落成开业6个项目，我们希望它们成为各自城市的名片，比如三里屯太古里是北京的一张名片，希望大家来北京就想到要来三里屯、逛太古里，在这里感受跟北京这座城市及跟三里屯社区的连接。这是我们想努力实现的目标。
经济观察报：投资物业估值下降是整个地产行业都面临的问题，这个问题有可能修复吗？还是只能交给周期？这个周期是多长呢？
彭国邦：某种程度上，去年我们在香港的写字楼物业确实经历了估值的下降，有一部分原因是租金收益减少，也是市场整体供过于求，这要交给市场周期。当需求回升了，租金会走强，估值也会提升。
不过我们零售物业的租金收益表现还是不错的，这也能提升我们零售物业的估值，仍然有一些上行空间。
需要注意的是，公平值损益的变化不是现金性质的，所以估值下降不会影响我们的现金流及基本盈利。我们的资产负债表依然强劲，贷款和负债率相对较低。公司很健康，也不会改变对内地的投资策略。
关于房地产市场
经济观察报：在香港，我参观过一个太古地产的楼盘，换算一下，单价大概在每平方米50万元。目前，中国内地房地产的调控思路是“保障+市场”，政府会负担起更多保障性住房的建设任务，高端改善型的产品未来受到的价格管制会减少。在市场化住宅的范畴里，中国内地需要什么样的住宅产品？
彭国邦：从最初的太古城开始，我们在香港的住宅产品就有不同的定位，一部分是比较高端的住宅，也有一部分是比较中产的住宅。你参观的Eight Star Street是一个体量比较小但很特别的项目，总共有37套房子，其中35套已经售出。
去年，我们决定在上海推出公司在内地的首个住宅产品。我们跟陆家嘴集团在上海浦东合作开发两个新项目，目前前滩21号项目已预售94%，表现非常好。另一个项目位于洋泾，有1.5公里沿江景观，一共有10栋住宅楼，能让我们把开发高品质住宅的许多经验带到上海，打造独特的居住体验。
经济观察报：香港撤销楼市管控措施后，楼市的真实表现是怎样的？
彭国邦：在香港，政府“撤辣”对市场信心的回升、市场回暖是有帮助的。但是整个市场目前比较疲软，价格也在下行，需要时间才能恢复。如果利率下调，预计下半年能看到一些回暖的迹象。
经济观察报：过去几年，内地的大部分房地产企业都感受到了处境的艰难，这种难来自宏观经济环境，以及房地产行业具体的融资和销售困境。对太古地产来说，你们会有感觉难的时刻吗？
彭国邦：过去的几年，尤其是疫情，对许多行业都是很大的挑战，特别是对房地产行业。
太古地产此前在内地没有住宅产品，因此我们没有受到这方面的影响。我们聚焦于在一线城市和新一线城市的核心区域打造产品，且采取了审慎的财务策略。在拓展新项目时，我们对地块的选择坚持严格的标准和节制的态度。这些都帮助我们在过去几年平稳地度过了风暴。
整个地产行业正在经历市场周期，我们对内地的长期前景非常有信心，这也是为什么公司在2022年决定投资500亿港元到中国内地的发展。截至目前，500亿港元中的70%已经承诺投放了。
我们为自己设定了极高的标准，对目前在内地开发的两个品牌——太古里和太古汇很有信心。太古里这个产品线从北京三里屯，到成都、上海、西安、三亚，每一次我们都在推动自己不断提高标准，希望打造出提高行业标准的产品，为顾客创造真正独特的零售体验。
每一个项目，我们都希望在可持续发展上更进一步。2023年，太古地产在道琼斯可持续发展世界指数地产管理及发展业界排名世界第二。
我们对推进数字化转型的投入也很大，以期为顾客提供更好的数字化体验和线下体验。
这些都是非常有挑战性的工作，但正如我所说，我们对业务持长远眼光，对未来很有信心。
经济观察报：有一个很流行的说法叫“做时间的朋友”。
彭国邦：从过去几年看，我们加速了在内地的投资，但总体策略没有改变。很棒的一点是我们在内地有很好的团队，在几个核心城市都在建立新的团队，大家都在努力工作。我们很高兴有机会进一步优化升级三里屯太古里，很感谢政府也做了很多努力，包括将有新的地铁站连通，这些都让我们对三里屯的未来充满信心。既然三里屯太古里发展顺利，我们有信心在内地的其他项目也会顺利推进。