2024-08-30 22:42:24

在房地产行业深度调整背景下，当前市场整体依然维持底部震荡。1-6月，全国新建商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.71万亿元，下降25.0%，但与1-5月的降幅相比，均有不同幅度的收窄。

但依靠综合发展的招商蛇口，仍是其中特别的存在。上半年不仅销售仍稳步增长，财务水平依旧保持稳健，而且仍在不断输出“新故事”。

2024年1-6月，招商蛇口累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额1009.52亿元，销售规模稳居行业前五。

报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。在满足“三道红线”的同时，公司采取稳杠杆和优结构的融资策略，半年末银行融资占比达64.6%，一年内到期有息债务占比仅16.7%，整体债务结构稳固、风险可控。

期内，招商蛇口全面落实降本增效举措，狠抓资金成本降低，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。

作为招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台，上半年招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%，截至2024年6月，招商积余在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米。

展望下半年，招商蛇口称，公司将继续坚持以销定投、精挑细选的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目，同时加大转型业务拓展力度，积极拓展轻资产管理输出、代建及物业管理项目，实现稳健的高质量发展。

践行三大策略，夯实优质资产基础

作为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，招商蛇口与同行最大的不同，或许是其拥有非常优质的核心资产，而这离不开其长久以来的区域深耕策略。

作为主营业务的开发业务，目前招商蛇口在全国12个城市已进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。

上半年，公司仍强化投资管控，坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资策略。公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，公司需支付地价为99.97亿元。

开源证券在其报告中指出，今年1-7月，招商蛇口的拿地均价18832元/平米，同比提升5.9%，拿地质量有所提升。

另于报告期内，招商蛇口在“核心10城”的投资金额占比达86%。公司获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。

在深耕基础上，近年来招商蛇口也一直在投研、产研和客研体系齐头并进，基于市场和产品的开发业务协调系统迅速成熟，实现从择址布局、项目定位、产品定制到营销去化的全链条高效对接，产品力在迭代升级中获得持续夯实。

践行以质为基，面对当下不确定的市场环境，公司加大“向内求索”的力度，追求品质致胜。上半年，为实现快速、稳定地输出有市场竞争力的产品，公司推行首席设计师制，从机制保障、产品研发、条线赋能、人才培养等多维度，全面重塑产品管理体系。长沙天青、杭州璀璨映澜、佛山华玺、上海臻境等各地新面市的项目呈现效果优秀，赢得市场肯定。

公司始终坚持以客户为本的核心价值理念，持续迭代产品营造和工程检查评估体系，通过规范管控动作、明确技术要求等措施，提升产品落地品质，初步实现了快速稳定的输出有市场竞争力产品的目标。

“多条腿”走路，核心优势进一步巩固

去年以来市场持续波动，而企业也不可避免被波及，但是招商蛇口却一直有“新故事”出来，这就不得不提到招商蛇口的多元化业务。

数据显示，2024年上半年，公司管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。公司强化精益运营管理降本增效，持续提升资产投资回报水平。报告期内，公司成熟运营期项目（开业三年及以上）EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。

而其运营收入多数来自企业商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店等业态的运营。其中，最值得一提的便是，招商蛇口的产业园业态。目前的产业园布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

而之所以招商蛇口的产业园受到关注，主要是其持股32%份额的蛇口产园REIT是我国基础设施REITs首发成员之一。目前蛇口产园REIT运营稳健，并在2023年6月16日完成扩募收购资产，进一步扩大了在大湾区的产业园区资产布局。

长远看，蛇口产园REIT将持续打造蛇口产园运营品牌，通过扩募及运营表现，提振产品二级市场表现，强化品牌形象，加强园区产业聚集度、租赁稳定性，实现稳定长远的出租率及租金表现。

除基础设施REITs外，据最新消息，8月30日，作为原始权益人的招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“招商蛇口租赁住房REIT”）获得证监会注册批文。自此，招商局集团迎来第三单公募REITs获批，成为国内首个获批三单公募REITs的央企。此前，招商局旗下招商蛇口产业园公募REITs已经成功发行，招商公路公募REITs也已成功获批。这也是继招商局商业房托、蛇口产园REIT后，招商蛇口的第三个REITs平台。

对此，招商蛇口方面表示，本次招商蛇口租赁住房REIT获批，是招商蛇口秉持承载美好生活初心，为城市青年人才及家庭悉心打造的“壹栈”人才租赁住房正式亮相资本市场。招商蛇口将持续贯彻落实国家发展政策，致力于打造租赁住房标杆品牌，持续打造多元美好生活空间，满足多层次客群的居住需求，为国家产业、经济发展引入血液、注入活力。

据悉，招商蛇口租赁住房REIT运营管理机构由招商蛇口全资子公司深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司（简称“招商伊敦”）担任，招商伊敦成立于2020年11月，承接了招商蛇口40余年的酒店及公寓业务管理经验，秉承有质量的发展为优先，坚持以产品为本，以高质量服务为核心，提供美好的旅居体验，致力于成为国内领先公寓与酒店资产管理运营公司，曾荣获“2024住房租赁优秀企业”“2023-2024住房租赁企业综合实力TOP10”“2024年度影响力住房租赁运营服务企业”等奖项。

今年5月30日，深交所正式受理了招商基金招商蛇口租赁住房REIT。招商蛇口租赁住房REIT底层资产包含位于深圳市南山区港湾大道壹栈太子湾人才公寓一期的太子湾项目和深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的壹栈林下项目。项目建筑面积总计6.53万平米，土地使用权面积为3.52万平方米，估值约12.87亿元，合计包含927套可租赁住房，户型涵盖单房、一房一厅、两房一厅、三房二厅等多品类户型。基础设施项目凭借区位核心优势、政策住房租金优势、多样的房型选择、优质的品质及管理，承载了大量优质租户的租赁需求，截至2024年6月末，壹栈太子湾项目出租率约95%、壹栈林下项目出租率约98%。

本次基金拟募集规模为12.895亿元，2024年（7月1日至12月31日）及2025年可供分配现金预测值分别为2525.69万元和5646.28万元，预测期间的现金流分派率预测值分别为年化4.12%和4.38%。

数据显示，期内，招商蛇口管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约133万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。报告期内，公司长租公寓业务运营收入为6.29亿元，开业1年以上公寓出租率达90%。上半年在深圳、上海、杭州、合肥等城市新开业7个项目，新增房2,898间；其中深圳壹栈仕林臻邸项目，开业3个月时点出租率已达100%。

除截至报告期末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米。上半年，招商蛇口集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%。报告期内新开业三亚崖州招商花园里，开业招商率达90%，全场品牌崖州区首店率达99%，推动片区商业提档升级。

招商蛇口租赁住房REIT发行上市后，将与招商局商业房托、蛇口产园REIT一并构建招商蛇口资产运营业务新态势，完成“产业园区、集中商业、长租公寓”三大资产运营业务主要板块资产上市平台的构建，进一步打通房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

提升资产运营等收入占比

形成稳健均衡业务结构

综合发展成为招商蛇口抵抗风险的利器同时，也是未来其业绩的重要保证。

招商蛇口表示，随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利等“四个红利”的消退，行业发展逻辑正发生根本变化，行业处在发展的震荡期和转折点，但财务稳健、布局优化、产融创新、诚信经营的企业依然能够赢得市场与客户，甚至获得行业集中度提升红利，穿越周期在激烈的竞争中不断胜出，实现可持续发展。

基于对行业变化和发展趋势的研判，招商蛇口制定了前瞻性的招商蛇口中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入及利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。

招商蛇口透露，上半年，公司将强心30城的分档由“6+10+14”进一步聚焦为“10+X”，投资上重点聚焦核心10城。通过中长期转型战略的牵引，积极构筑符合公司实际情况的高质量发展模式。

招商蛇口将继续锚定行业“五强”目标，坚定“四三二一”战略定力，时刻保持紧迫感，向市场要效益，向管理要效率，在新形势中寻找结构性机会，开拓进取，谋求企业的长远发展。

其中，在开发业务方面，精挑细选聚焦核心城市优质项目，精雕细琢打磨产品品质提升服务质量，精诚合作促去化抓回款，精打细算降本增效，重视防范经营风险，确保安全生产平稳可控。

在资产运营方面，加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。城市服务方面，深耕优势赛道，打造主营业务相关多元化生态，通过加强科技应用赋能内部管理提效，不断提升服务质量和经营效率。重点围绕“提质量、调结构”持续提升经营绩效，集中商业打造差异化竞争优势，力争完美开业；产园业务强化园区运营精益管控和产业生态圈打造，创新服务模式；深化产融协同，完成租赁住房REIT发行，并持续向公司的商业、写字楼、产业园、租赁住房REITs平台注入培育成熟项目，释放持有资产价值。