2024-09-21 00:11:24

经济观察网 记者 田国宝 9月20日，贝好家（成都）置业有限公司（下称“成都贝好家”）以10.76亿元拿下成都市锦江区柳江街道祝国寺村6、7组地块（下称“祝国寺地块”），该地块计容建筑面积为3.94万平方米，楼面价为2.37万元/平方米，溢价率达到42.2%。

贝好家为贝壳旗下房地产开发平台，今年以来，已陆续参与上海、北京、广州、成都和西安等城市的土拍活动。年初，贝好家在西安与当地开发商合作获得两幅土地，并委托给绿城代建。

祝国寺地块是贝好家首次独立拿下的土地。

祝国寺地块位于成都市金融城三期，吸引了包括招商蛇口、华侨城、金茂、越秀和绿城等14家房企参与竞拍。贝壳找房网信息显示，目前地块周边在售新建商品房项目销售均价普遍在4.4万元/平方米左右，照此计算，项目的地价售价比在62%左右。

祝国寺地块是纯住宅地块，根据土地招拍挂文件，拿地一个月内缴纳50%的土地出让金，三个月内再付20%，六个月付清；拿地12个月内开工，36个月内竣工；取得施工许可证之日起9个月内可申请预售许可证。

根据《土地出让方案》，项目的建筑高度不超过60米，建筑密度不大于25%，同时要求成品住宅比例达到100%。

成品住宅比例100%指项目出售前，所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线及开关插座、厨房卫生间设备安装到位，基本达到入住条件。即该项目的全部房源以精装现房销售。

在绿色建筑节能等方面，祝国寺地块也设置了严格的要求，因为该地块是成渝重点项目，按要求需要满足《绿色建筑评价标准》三星级要求；单体或平均装配式建筑比例不低于40%；同时要求项目执行72%建筑平均节能率。

祝国寺地块的《规划条件》提到，建筑工程设计规划及配套设施等方面均依据《成都市城市规划管理技术规定》（2024）（下称“规划新规”）的有关要求。

成都市规划新规于2024年6月15日获批，主要分为总则、建设用地规划管理、建筑工程规划管理、建筑工程竣工规划土地核实管理、附则等五个部分。今年以来，为了贯彻管落实住建部倡导的建造“好房子”，全国已有数十个城市出台规划新规。

规划新规在多个方面突破了建筑规划设计标准，为建造“好房子”扫清了障碍。以成都为例，规划新规对住宅建筑层高要求是不低于3米、不高于3.6米，原来要求分别是2.8米、3米；首层架空作为公共活动空间的层高不低于4.5米，建筑面积不低于基座面积的20%。

根据成都的规划新规，每套住宅的飘窗、阳台以及非公共活动空间，水平投影面积不大于该套住宅建筑面积的20%。与原来10%的上限规定相比有了较大突破。如果祝国寺地块按照规划新规获批，未来该项目在规划设计、居住舒适度、得房率等方面将获得较大突破。

根据贝壳提供的内容，未来项目定位为高端产品，预计全流程由贝好家团队自主操盘，从拿地、定位、设计、营销等各环节都将充分体现贝好家的 C2M（从消费者到制造者） 理念。

贝壳方面称，过去一年间，贝好家团队已对全国重点城市的数百个楼盘进行了调研学习，明确了“数据驱动型住宅开发服务平台”的定位，也确立了“以大数据支撑的C2M 产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的1+2业务模式”。

贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚称，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证C2M 产品解决方案的落地能力，以C2M构建房地产开发新模式。

接近贝壳的人士告诉经济观察网，按照贝壳内部初步设想，成都祝国寺地块有望为客户建造定制化的住宅产品，以销定产，为客户做出符合居住需求的个性化产品。

该人士介绍，项目前期阶段，贝好家根据客户对居住条件的具体要求，设计出符合客户要求的住宅产品；相关设计获得相关部门批复后开始建造；达到入住条件后，双方签订正式的交易合同，办理按揭贷款等相关交易手续。

其认为，如果这一模式实现了，将改变房地产开发模式。但其中存在两个变因素，一是项目前期可能无法获得足够的订单；二是相关产品设计无法获得相关部门的批复。这两个变量因素有可能导致定制化产品模式无法实现。

另一位贝壳人士告诉经济观察网，贝好家业务团队的人极度看好成都地块，这也是促使贝好家亲自操盘的最大动力之一。正式拿地之前，成都贝好家已经开始对外公开招聘项目总、开发报建、建筑设计、项目工程、土建工程、机电工程、项目成本和营销等相关领域的人才。