【2024蓝筹年会】乐乎集团罗意:乐乎如何盘活存量资产

要闻 2024-06-20 20:05:17
导读 经济观察网 记者 丁文婷 在经济下行和其他资产品类承压的情况下,长租公寓在国内外不动产市场都展现出了韧性。为什么将一部分存量资产转...
2024-06-20 20:05:17

经济观察网 记者 丁文婷 在经济下行和其他资产品类承压的情况下,长租公寓在国内外不动产市场都展现出了韧性。为什么将一部分存量资产转为租赁住房的趋势正在逐渐发生?

6月19日,在经济观察报主办的第二十一届(2024)蓝筹年会上,乐乎集团创始人、CEO罗意作了《存量资产盘活的乐乎路径》的主题演讲。罗意认为,存量资产转租赁住房可能是一个不得已的选择,但是对部分目标资产是最为理性的选择。

以下内容根据罗意演讲整理:

尽管今年的市场数据相较去年同期确实压力更大,有所下行,但是相较其他资产门类,长租公寓仍然是不错的避风港。

把很多存量资产转到租赁赛道是资产持有者心不甘情不愿的事,因为租赁是最不性感,坪效能力最差的。为什么我们提议转型到租赁住房呢?

第一,租赁的市场纵深是足够的,我们可以不出差、不旅游、不创业,可以“躺平”,但是得住房子。

第二,租赁住房是生活资料,会表现出它的稳定性。但现在长租公寓市场的稳定性是不够的。我们做的是拎包入住和拎包离开,年轻人的工作和生活变动非常大,如果真正迎来了年纪更大的客户,稳定性会适当变强。

事实上,国家一直在推动整个租赁住房的合规化。现在,租赁住房已经有完整的合规路径。从我们的创业尝试来看,商业资产的获取成本往往高于其他非商业资产。淡季的时候,我们做长租公寓稳盘,旺季的时候就释放房源出来做酒店,提升坪效能力,通过To B和To C的转换进行调节。

第二条合规路径是非商用的厂房、商办,我们就走“非改居”。现在租赁住房行业的合规路径已经清晰,但遗憾的是,除了保障性租赁住房,市场化的长租房还没有合规路径。

为什么头部不动产资管机构现在都在看租赁资产?其他资产没法买,往往都被高位套牢了,而租赁资产有了相对明晰的募、投、建、管、退道路。不过,现在批量退出的通道仍然不通畅,真正做到了REITs发行的,多是有国资背景的平台。

乐乎在2020年以前主要服务二房东,因为那时候是大学生创业公司,我们够不到非常优质的平台业主,不动产资管机构也不看这个行业。2021年之后,房地产市场发生变化,同行也大面积爆雷,我们出现了一次往上延伸的机会,我们分事业部开始品牌提升,同时往上游的资管延伸。乐乎在投、建、管上经验较多,募和退方面比较少。

对乐乎来说,我们参照的是美国的睿星资本,一家被称为轻资产之王的长租公寓企业,全球有75万套长租公寓,轻重结合。所谓轻重结合,其实也是轻,所谓的重是管理别人的钱。我们完全按照这个思路在做重资产的收并购交易,包括现在还和一些地产商联合拿地,地产商拿地不想干的就是租赁部分,因为没有流动性。我们用不动产资金营建,或者以一定的价格收购过来做长租公寓的运营。

目前,在北京能做的收购存量项目,一类是工业园区改租赁,现在收商办做租赁算不过来账,工业价格低一点。还有一种是不良资产,往往体量小、价格高一些,但这不是主流的LP(有限合伙人)都能接受的。我们现在合作的多数都是认可政策连续性的机构。现在包租资产多数都在国央企手上,在当前的环境下,它们也不太可能成立合资公司,所以很多资产卖不掉就往往用包租的方式做租赁。

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